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高標(biāo)庫行業(yè)整體供不應(yīng)求的局面有望延續(xù)，但是短期過熱和競爭加劇也給局部市場造成不確定性。

【摘要】

（1）整體供需：需求旺盛而供給有限，高標(biāo)倉市場有望延續(xù)高景氣。相比傳統(tǒng)倉儲，高標(biāo)倉具有空間利用率高、項目選址優(yōu)越、自動化水平先進(jìn)和合規(guī)屬性強(qiáng)等特點，能有效提升企業(yè)供應(yīng)鏈效率。目前我國高標(biāo)倉面積約 4900 萬平米，整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。下游客戶（主要為電商企業(yè)、傳統(tǒng)零售、高端制造和第三方物流）的規(guī)模擴(kuò)張、行業(yè)整合和倉儲置換需求有望帶動高標(biāo)倉市場保持 10%以上的增速；供給層面，新建項目主要受制于地方政府供地意愿不足，短期難以上量，傳統(tǒng)倉升級改造則面臨資金成本高昂和改造流程復(fù)雜等難點。根據(jù)戴德梁行預(yù)計，2020 年我國高標(biāo)倉供需缺口在 1 億平米左右，市場整體有望延續(xù)高景氣。

（2）區(qū)域分布：選址是倉儲項目成敗關(guān)鍵，得地利者得天下。① 長三角：經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、交通等先天條件優(yōu)越，有效支撐高標(biāo)倉需求。上海作為核心城市長期供不應(yīng)求，外溢需求驅(qū)動蘇州、嘉興等周邊城市快速發(fā)展；② 珠三角：經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實，交通布局改善有望催化高標(biāo)倉發(fā)展，廣深供應(yīng)稀缺，莞佛惠潛力可期；③ 環(huán)渤海：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡狀態(tài)逐步緩解，疊加北京主動疏解非首都功能，天津、廊坊等周邊城市迎來發(fā)展窗口；④ 中西部：長期需求龐大，短期需警惕過熱風(fēng)險，成都重慶去化壓力大，西安鄭州仍有擴(kuò)容需求，其它中小城市空間有限。

（3）市場競爭：專業(yè)物流開發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)，房企巨頭潛力可期。拿地、融資和招商運(yùn)營是高標(biāo)倉開發(fā)商的核心競爭力。綜合而言，傳統(tǒng)物流地產(chǎn)開發(fā)商（普洛斯、易商等）先發(fā)優(yōu)勢明顯，無突出短板，預(yù)計未來仍將占據(jù)主導(dǎo)地位；房地產(chǎn)企業(yè)（萬科等）拿地能力強(qiáng)、融資方式靈活，迅速躋身行業(yè)前列，但招商運(yùn)營能力仍有提升空間；電商企業(yè)（阿里、京東等）盡管近年來投資激進(jìn)，但基于戰(zhàn)略規(guī)劃和資源合理利用的考慮，我們認(rèn)為租賃倉儲仍將是其主要模式；基金機(jī)構(gòu)（平安不動產(chǎn)等）匱乏項目經(jīng)營能力，預(yù)計未來主要扮演投資人角色。

（4）業(yè)務(wù)布局：建議重點關(guān)注項目選址區(qū)位和開發(fā)商競爭力。高標(biāo)庫行業(yè)整體供不應(yīng)求的局面有望延續(xù)，但是短期過熱和競爭加劇也給局部市場造成不確定性。因此，業(yè)務(wù)布局建議圍繞兩個維度綜合評估：① 項目選址區(qū)位要素，重點評級指標(biāo)包括選址區(qū)域、選址城市、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和交通樞紐距離；② 項目開發(fā)商競爭要素，重點評級指標(biāo)包括土地儲備、融資渠道、融資成本、人才團(tuán)隊和客戶網(wǎng)絡(luò)等。

 一 

市場供需

高標(biāo)倉儲需求強(qiáng)勁，供給短板明顯

現(xiàn)代倉儲不是傳統(tǒng)意義上的「倉庫」或者「倉庫管理」，是利用自建或者租賃庫房或場地，進(jìn)行儲存保管、裝卸搬運(yùn)、配送貨物的現(xiàn)代化物流活動，在供應(yīng)鏈中扮演者資源提供者的獨特角色。按照倉儲的水平高低，可將倉儲劃分為高標(biāo)倉和傳統(tǒng)倉，高標(biāo)倉和傳統(tǒng)倉存在明顯的差異，主要表現(xiàn)在如下方面：

空間利用：高標(biāo)倉儲的規(guī)劃容積率較高，部分項目的容積率達(dá)到 2.5-3，空間使用效率是傳統(tǒng)倉儲的 3 倍左右，可大幅降低土地成本。

項目選址：高標(biāo)倉儲選址靠近公路、機(jī)場、港口等交通樞紐地段，交通便捷，其輻射區(qū)域更為廣泛，能夠降低運(yùn)輸成本。

自動化水平：高標(biāo)倉儲可實現(xiàn)作業(yè)高機(jī)械化和自動化，既提高了運(yùn)行效率，又減少了人工需求，降低了綜合管理成本。

合規(guī)屬性：高標(biāo)倉項目所有權(quán)屬清晰、土地性質(zhì)明確，可避免投資開發(fā)和運(yùn)營管理中產(chǎn)生糾紛，保障倉儲項目的順利推進(jìn)。

1、需求層面：高標(biāo)倉降本增效作用明顯，市場需求旺盛

（1）高標(biāo)倉最主要的作用是降本增效

最近 20 年以來，我國物流成本一直處于居高不下的狀態(tài)。根據(jù) 2017 年「三亞?財經(jīng)國際論壇」的數(shù)據(jù)，我國物流成本占 GDP 比重約為 15%，英國為 9%，美國約 7%。除了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、物流貨值等方面的差異以外，我們認(rèn)為倉儲效率低下也是造成我國物流成本高企的主要因素之一。

由于特定的歷史原因，我國現(xiàn)代化倉儲業(yè)起步較晚，大部分倉儲設(shè)施都是在 90 年代以前建設(shè)。倉庫類型以傳統(tǒng)倉為主，占總面積 80% 以上，占貨運(yùn)吞吐量的 90% 以上。傳統(tǒng)倉存在功能延展性不強(qiáng)、結(jié)構(gòu)不合理、存儲品類有限、土地性質(zhì)有瑕疵等缺陷，大幅增加了物流過程中的運(yùn)營成本以及安全隱患。

相比之下，高標(biāo)倉得益于自身先進(jìn)和完善的建筑結(jié)構(gòu)，加上計算機(jī)、通訊和機(jī)器人技術(shù)的使用，輔以流暢的物流信息規(guī)劃系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)?；?yīng)、提高揀選效率和準(zhǔn)確性，從而減低倉儲成本并減少庫存資金占用率。

根據(jù)中國倉儲協(xié)會調(diào)研，以 20 年為測算期間，使用高標(biāo)倉的投入成本，比使用傳統(tǒng)倉的成本降低約 20%。從具體的存貨周轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)代化高端倉儲的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)不到傳統(tǒng)倉儲的 10%，庫存 SKU 能夠達(dá)到傳統(tǒng)倉儲的 10 倍，搜索清點貨物時間比傳統(tǒng)人工方式減少 95%。

（2）消費(fèi)、第三方物流、高端制造等三大租戶持續(xù)擴(kuò)張，高標(biāo)倉需求堅挺

目前我國高標(biāo)倉的面積約為 4900 萬平方米，其下游租戶主要為消費(fèi)企業(yè)、高端制造業(yè)和第三方物流。以普洛斯為例，其租戶結(jié)構(gòu)中，消費(fèi)型企業(yè)占比為53%（電商、傳統(tǒng)零售分別為 26%、27%），高端制造業(yè)約為 25%，第三方物流為 18%。由于目前我國電商份額正在快速擴(kuò)張、傳統(tǒng)零售集中度持續(xù)提升、第三方物流業(yè)務(wù)繁榮發(fā)展以及制造業(yè)向高端化升級，我們預(yù)計未來國內(nèi)高標(biāo)倉需求有望表現(xiàn)堅挺。

① 消費(fèi)：電商份額擴(kuò)張與零售集中度提升驅(qū)動高標(biāo)倉需求

終端客戶的購物體驗對于電商至關(guān)重要，因此電商企業(yè)常常需要提供豐富的商品種類、高效的配送服務(wù)，以及任勞任怨地應(yīng)對退貨需求，造成其對倉儲管理水平的要求極為嚴(yán)格，所以天貓、京東等電商經(jīng)常直接租用高標(biāo)倉作為其大型訂單處理中心。根據(jù)普洛斯的研究，同等交易規(guī)模下電商對物流倉儲的需求是傳統(tǒng)零售的 3 倍左右。

近年來我國網(wǎng)購市場增長勢頭迅猛，占社零比重持續(xù)提升。艾瑞咨詢測算2019 年網(wǎng)購規(guī)模占社零比重將超過 20%，這將直接推升電商對高標(biāo)倉儲的需求。電商模式的變遷也可能進(jìn)一步刺激行業(yè)需求。目前 B2C 已經(jīng)超過 C2C 成為我國主要的網(wǎng)購模式，B2C 物流呈現(xiàn)多批量、小批次的特點，對高標(biāo)倉的需求相對C2C 更高。當(dāng)日達(dá)、次日達(dá)和同城配送等時效產(chǎn)品的興起，也亟需高標(biāo)倉作為后臺運(yùn)營支撐。

零售業(yè)集中度逐步提升，有序的商品組織狀態(tài)需依托先進(jìn)的高標(biāo)倉體系。在夫妻老婆店的經(jīng)營模式下，商品組織呈現(xiàn)零散、無序的狀態(tài)，傳統(tǒng)倉即可滿足其商品貯存需求。但是，隨著零售集中度的提升，大型連鎖業(yè)態(tài)大量涌現(xiàn)，商品的組織流通將從「無序」向「有序」升級，表現(xiàn)在聯(lián)合采購、規(guī)模配送、精細(xì)管理。只能履行商品存放、設(shè)施老舊、管理水平低下的傳統(tǒng)倉已很難有所作為，高標(biāo)倉的作用進(jìn)一步凸顯。

以沃爾瑪為例，作為美國零售領(lǐng)域的后來者（80 年代以前，Kmart 的市場份額遠(yuǎn)超沃爾瑪），其通過優(yōu)質(zhì)的倉儲設(shè)施，提高了運(yùn)轉(zhuǎn)效率，在激烈的行業(yè)競爭環(huán)境中筑就壁壘，成為全球領(lǐng)先的零售巨頭。

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